Quelques points à connaître avant d’investir dans les SCPI

Une SCPI, ou Société civile de placement immobilier, appelée aussi pierre papier, vous permet d’investir dans l’immobilier via une société de gestion. Cette dernière engage l’argent des investisseurs dans des immeubles. Une fois tous les frais liés à la gestion du parc déduits des loyers, elle redistribue le reste aux investisseurs en fonction de leur apport. Vous souhaitez investir dans les SCPI ? Voici quelques points à connaître avant de vous lancer.

Les types de SCPI

En fonction de la nature de la SCPI, trois sous-catégories existent.

La SCPI de rendement

Cette SCPI offre l’avantage de percevoir des revenus locatifs régulièrement. Les investissements s’effectuent dans des immobiliers professionnels, ce qui garantit un retour sur investissement élevé et pérenne.

La SCPI fiscale

Investir dans la SCPI fiscale a pour avantage des réductions d’impôts. Chaque investissement correspond à une loi fiscale, pour ne citer que :

  • Pinel : le particulier investit dans un logement neuf, ou remis à neuf, et bénéficie d’une réduction d’impôts sur le revenu allant jusqu’à 21 % ;

  • Malraux :la réduction d’impôts, suite à un déficit foncier engendré par les travaux de rénovation, va de 22 % à 30 % ;

  • Déficit foncier : les contribuables se voient leurs impôts réduits de 45 %, et reçoivent un loyer dès la location de l’immeuble rénové ;

  • Monument historique : les immeubles classés monument historique ou inscrits à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques rapportent aux investisseurs, en plus de leur réduire les impôts.

Pour la plupart d’entre elles, une quote-part des charges de travaux est déduite des revenus fonciers. Investir dans les SCPI via un crédit ou une assurance-vie réduit aussi les impôts. L’effet de levier, les réductions fiscales et l’investissement sans aucun apport en sont des avantages. Faites appel à un courtier pour trouver le meilleur investissement qui vous convient, et pour vous appuyer dans la demande de crédit auprès de la banque.

La SCPI des plus-values

Aussi appelée SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation, elle permet au particulier d’esquiver à l’imposition des revenus fonciers. Les retours sur investissement ne sont pas réguliers, mais la cession ou la revente du bien rapporte une plus-value.

Quelques points à examiner avant d’investir dans les SCPI

Comme les contrats de bail sont de longue durée, un investissement dans les SCPI rapporte des revenus réguliers, surtout pour les SCPI de rendement. Choisir une SCPI peut se faire en fonction de :

  • la capitalisation : une fois les 500 ou 600 millions d’euros atteints, une SCPI dispose d’une bonne envergure ; passé le milliard, elle offre une bonne stabilité de résultats, même en cas de crise ;
  • les performances : la régularité du taux de rendement interne (TRI) à 5, 10 ou 15 ans ;
  • la stratégie de gestion : les méthodes employées dans l’engagement des travaux, la répartition des résultats ;
  • la composition du patrimoine : SCPI immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, spécialisés, diversifiés), SCPI résidentielles non-fiscales et SCPI résidentielles fiscales ;
  • un capital fixe ou variable : la SCPI ferme la souscription une fois le plafond atteint, ou collecte en permanence ;
  • le taux de vacance : les SCPI récentes affichent moins de vacances que les plus anciennes ;
  • le taux d’occupation financier : les bonnes SCPI affichent une TOF (Taux d’occupation financier) de 90 % contre 100 % pour les plus récentes ;
  • la réserve ou le report à nouveau : des provisions mises de côté pour assurer un rendement, même en cas de baisse des loyers perçus ;
  • la généalogie de la société de gestion : si les plus anciennes SCPI disposent d’une gamme étoffée, les plus récentes mettent en avant une gestion alternative et innovante ;
  • le niveau d’endettement : certaines SCPI profitent de l’effet de levier qu’offre un crédit pour étoffer leur portefeuille. Il est important de connaître si la SCPI est endettée, et à quel point.

En somme, investir dans les SCPI permet d’avoir un revenu supplémentaire, à court ou à long terme ou régulier. Il réduit les impôts, et ne nécessite aucun apport, grâce à l’investissement à crédit. Un autre de ses avantages est que les risques sont mutualisés.